Alquilar una vivienda en Japón: ¿Cómo hacerlo siendo extranjero?

Puede que estés considerando mudarte a Japón o que tengas planes de hacerlo pronto, y es posible que tengas dudas sobre cómo encontrar la mejor vivienda para ti. No te preocupes; entendemos que este tema puede ser un poco complicado, por lo que hemos creado esta guía completa sobre cómo encontrar una vivienda en Japón, con la esperanza de que te resulte útil.

En principio, buscar un lugar para vivir suele ser una de las primeras incógnitas que debemos resolver al mudarnos a cualquier país, y ten en cuenta que puede ser una tarea ardua, incluso en Japón.

¿Cómo alquilar una casa, piso o apartamento en Japón?

¿Cómo son las agencias inmobiliarias en Japón?

¿Cómo hallar una vivienda mediante una agencia inmobiliaria japonesa?

Encontrar una vivienda a través de una agencia inmobiliaria japonesa puede ofrecer una mayor variedad de opciones en comparación con las agencias dirigidas a extranjeros, además de precios de alquiler más asequibles. Es crucial tener en cuenta que los contratos de alquiler suelen tener una duración de dos años, y rescindir el contrato antes de su vencimiento o renovación conlleva costos preestablecidos contractualmente. Además, las viviendas se entregan sin amueblar, lo que implica asumir el costo de amueblar el nuevo hogar. Los servicios públicos no están incluidos en el precio, y pueden surgir otros gastos inesperados, que se abordarán más adelante.

¿Qué te pedirán en las agencias inmobiliarias Japonesas?

¿Cómo encontrar una vivienda a través de una agencia para extranjeros?

Encontrar una vivienda a través de una agencia para extranjeros presenta varias ventajas en comparación con las agencias japonesas. Una de las principales es la posibilidad de recibir atención en varios idiomas, lo que elimina la preocupación por no dominar aún el japonés. Además, estas agencias ofrecen contratos más flexibles, con opciones de alquiler de tan solo un mes. Un aspecto atractivo es que las viviendas ya vienen amuebladas, como en el caso de Sakura House y Leopalace. En algunas ocasiones, el precio del alquiler puede incluir servicios y conexión a internet.

Es importante tener en cuenta que los alquileres en estas agencias suelen ser superiores a los de las agencias japonesas, con una diferencia de hasta un 40% más en el precio. Otra ventaja significativa es la posibilidad de firmar el contrato en línea, una opción no disponible en agencias destinadas a la población japonesa. Por esta razón, optar por una agencia para extranjeros puede ser una buena elección al principio, antes de buscar una vivienda de forma más definitiva.

Páginas web de búsqueda de vivienda en Japón

Para aquellos con limitaciones de tiempo o preferencia por la búsqueda en línea, las páginas web de agencias inmobiliarias son una excelente opción. Estas plataformas ofrecen una amplia variedad de ofertas que puedes filtrar según tus preferencias, como distrito, proximidad a estaciones de tren o metro, tipo de vivienda, precio, entre otras opciones. Además, puedes ponerte en contacto con la agencia directamente para obtener más información sobre los apartamentos de tu interés.

A continuación, te presentamos un listado de algunas de las principales agencias inmobiliarias en Japón, tanto en japonés como en inglés:

En japonés:

Estas páginas web están completamente en japonés, y al contactar con ellas, las respuestas también serán en japonés.

En inglés:

¿Qué necesitas para poder alquilar una vivienda en Japón?

Hoshōnin o avalista

Para llevar a cabo el proceso de alquiler de una vivienda en Japón, es esencial contar con un avalista, conocido como «hoshōnin». Este avalista puede ser un ciudadano japonés con ingresos estables o una empresa que garantice el cumplimiento de los términos del contrato y se responsabilice de la indemnización en caso de incumplimiento.

En el caso de recién llegados al país, puede resultar desafiante conocer a un japonés dispuesto a ser tu avalista. Por esta razón, existen empresas especializadas en ofrecer servicios de aval, conocidas como «hoshōgaisha». Este servicio conlleva un costo adicional, generalmente oscilando entre los 10,000 y 30,000 yenes o el 30% al 70% del costo de un mes de alquiler, aproximadamente. Estos valores son indicativos y pueden variar según el contrato de alquiler, que suele tener una duración de dos años.

Gastos añadidos

¿Qué documentos necesitas para alquilar una vivienda en Japón?

Para proceder con la firma del contrato de alquiler en Japón, será necesario presentar varios documentos. A continuación, detallamos los elementos esenciales:

Documentos de identidad

Se requerirán documentos como la tarjeta de residencia, el pasaporte, certificado de trabajo o tarjeta de estudiante, y la tarjeta My Number, entre otros.

Certificado de ingresos económicos 

En algunos casos, es posible que debas proporcionar un certificado que respalde tus ingresos económicos.

Datos de contacto de emergencia y avalista

Se solicitará la información de una persona japonesa que pueda actuar como aval en caso de emergencia, en caso de no disponer de ninguno puedes recurrir a empresas dedicadas a esa función. 

Rellenar un formulario de solicitud

Evaluación de la solicitud

Firma del contrato y pago

¿Cómo de difícil es encontrar una vivienda en Japón?

¿Qué factores pueden influir en el precio del alquiler en Japón?

Para identificar las mejores opciones de vivienda y negociar eficientemente con las agencias, es esencial comprender el mercado inmobiliario japonés. A continuación, se presentan algunas de las características clave que pueden influir en el precio de la vivienda:

Año de construcción

La fecha de construcción del edificio es un factor crucial. Después de la guerra, muchos edificios se diseñaron con una vida útil de 25 a 30 años. Por lo tanto, una casa espaciosa construida en 1970 puede ser más asequible que una más pequeña con solo 5 o 10 años, ya que las construcciones más recientes suelen contar con comodidades modernas.

Ubicación

La localización desempeña un papel fundamental en el costo de la vivienda. Vivir en el centro de la ciudad es diferente a residir en las afueras, y la proximidad a estaciones de tren o metro es especialmente relevante en un país donde el tren es el principal medio de transporte. La accesibilidad a servicios como supermercados, gimnasios, oficinas de correos, escuelas o universidades también puede afectar el precio.

Materiales de construcción

Japón, con abundantes recursos forestales, ha utilizado tradicionalmente la madera para construir. Aunque se ha incorporado el hormigón y el acero, la calidad de los materiales y el método de construcción siguen influyendo en el precio de la vivienda.

Orientación de la vivienda

La preferencia por viviendas con la fachada orientada al sur es común en Japón. Esta orientación maximiza la exposición al sol, reduciendo los costos de calefacción y previniendo la humedad y el moho, comunes en climas húmedos.

Configuración del baño

Las viviendas con el inodoro separado de la bañera tienden a ser más caras, ya que la distribución donde ambos compartían el mismo espacio es menos popular.

Altura del apartamento

¿Cuánto cuesta alquilar una vivienda en Japón?

El costo del alquiler de una vivienda en Japón puede variar según varios factores, como los metros cuadrados, el número de habitaciones y la ubicación. Es común encontrar abreviaturas como 1R, 1K, 1DK y 1LDK, que indican la cantidad de habitaciones y el tipo de vivienda, excluyendo el baño.

1R (1 Room): Este tipo de viviendas son estudios pequeños donde la cocina se encuentra en la misma habitación donde se duerme.

1K (1 Kitchen): Indica una habitación, más una cocina separada por una pared. Suelen tener entre 15 y 25 metros cuadrados, y la cocina puede ser bastante pequeña.

1DK (1 Dining Kitchen): Incluye una habitación, más una cocina con espacio para un comedor. La cocina está separada de la habitación y es lo suficientemente espaciosa como para tener una mesa de comedor.

1LDK (1 Living Dining Kitchen): Significa una habitación, más una cocina y una sala de estar. Estas viviendas son más grandes y tienen áreas separadas para la cocina y la sala de estar.

Cómo ya hemos visto antes, el precio del alquiler también se verá afectado por factores como el año de construcción, la ubicación, los materiales de construcción, la orientación de la vivienda, entre otros. Es esencial comprender estos elementos para negociar de manera efectiva con las agencias inmobiliarias.

En secciones anteriores, discutimos brevemente otros costos adicionales relacionados con el alquiler de viviendas en Japón, además de las tarifas de alquiler y condominio. Ahora, profundizaremos en estos aspectos adicionales que debes tener en cuenta al embarcarte en el proceso de alquiler.

Key money (礼金, reikin):

Uno de los aspectos a considerar es el «Key money» o «dinero de agradecimiento». Este es un pago que se realiza al propietario como una expresión de gratitud por permitirte alquilar la vivienda. Esta cantidad, que suele equivaler a uno o dos meses de alquiler, se abona al inicio del contrato.

Tarifa de intermediación (仲介料, chukairyō):

Otro gasto relacionado es la «Tarifa de intermediación», que se abona a la agencia inmobiliaria por desempeñar el papel de intermediario entre el arrendador y el inquilino. Esta tarifa suele ser equivalente a un mes de alquiler más un 10% de impuestos sobre el consumo.

Cuota para el avalador (保証人費用, hoshōnin hiyō):

Además, es probable que necesites un avalista, y algunas agencias de avales también cobran una tarifa, que puede oscilar entre el 50% y el 120% de un mes de alquiler. Este avalista asume la responsabilidad en caso de incumplimiento por parte del inquilino.

Fianza o depósito (敷金, shikikin):

En el momento de firmar el contrato, es común abordar el «Shikikin» o depósito. Este depósito, que generalmente equivale a un mes de alquiler, se reembolsa total o parcialmente al finalizar el contrato, dependiendo del estado de la vivienda.

Seguro contra incendios (火災保険, kasai hoken):

Adicionalmente, se requiere un «Seguro contra incendios» que cubre daños causados por incendios o inundaciones durante un período de dos años. Esta cuota fija suele ser alrededor de 20,000 yenes.

Tarifa de cambio de cerradura (鍵交換費用, kagi kōkan hiyō):

La «Tasa de cambio de llaves» es otro costo, oscilando entre 10,000 y 20,000 yenes, que se paga por cambiar e instalar nuevas cerraduras antes de mudarse.

Tarifa de renovación del arrendamiento (更新料, kōshinryō):

Finalmente, existe la «Tasa de renovación del alquiler», que se abona en caso de renovar el contrato después de dos años. Esta tasa equivale a un mes adicional de alquiler.

Gastos de Limpieza:

También podrían aplicarse gastos de limpieza al abandonar la vivienda.

Es importante destacar que algunos de estos gastos pueden no aplicarse en todas las situaciones, ya que hay agencias que ofrecen opciones más asequibles para extranjeros y propiedades que no requieren key money.

En resumen, al arrendar una vivienda en Japón, es necesario estar preparado para reservar aproximadamente 5 o 6 meses de alquiler al momento de firmar el contrato. Por ejemplo, si optas por un 1DK en el centro de Tokio con un alquiler mensual de 80,000 yenes (equivalente a 620 euros), podrías enfrentarte a costos de hasta 480,000 yenes (unos 3,700 euros) antes de mudarte. Además, es importante tener en cuenta los servicios públicos, internet y el mobiliario, los cuales pueden no estar incluidos en el contrato. A pesar de la aparente complejidad, con la variedad de opciones disponibles, seguramente encontrarás una vivienda adecuada para ti en Japón.

Alternativas al alquiler de una vivienda

Hasta ahora, hemos explorado la opción de alquilar una vivienda para ti solo o tu familia. Sin embargo, si estás dispuesto a compartir tu espacio con otras personas, especialmente si eres un viajero solitario y deseas ahorrar dinero, hay alternativas interesantes que puedes considerar.

Guesthouse o Sharehouse

Una guesthouse o sharehouse es una alternativa de alojamiento más económica en comparación con un alquiler convencional. Además, ya viene amueblada y ofrece opciones de alquiler mensual o incluso semanal. Las habitaciones suelen ser privadas, mientras que las áreas comunes, como la cocina, sala de estar, comedor y baños, se comparten con otros extranjeros o, en algunos casos, con jóvenes japoneses. Hay varias alternativas de casas de huéspedes, como las destinadas exclusivamente a mujeres, para extranjeros, para estudiantes, con habitaciones de diseño japonés u occidental, individuales o dobles. Esta elección no solo resulta económica, sino que también proporciona la posibilidad de entablar nuevas amistades.

Social Apartment

Otra alternativa son los Social Apartments, una versión más lujosa de las guesthouses y, por lo tanto, más costosa. En estos lugares, los residentes no solo tienen acceso a una cocina y sala de estar comunes, sino también a servicios adicionales como cines, salas de billar, gimnasios, bares y otras comodidades, todo dentro del mismo edificio. Aunque esta opción es popular entre los jóvenes japoneses, aproximadamente el 15% de los huéspedes son extranjeros.

Habitación Compartida

Finalmente, están las habitaciones compartidas, donde no solo compartes las áreas comunes, sino también la habitación con varias personas. Esta opción puede ser más económica pero implica una mayor convivencia con otros residentes.

En conclusión, encontrar y alquilar una vivienda en Japón puede parecer un proceso complejo debido a la variedad de factores y requisitos involucrados. Sin embargo, con la comprensión adecuada de las opciones disponibles, los tipos de contratos, y los documentos necesarios, este desafío puede convertirse en una experiencia más manejable. Es fundamental investigar y planificar con anticipación, considerando las diferentes alternativas, ya sea a través de agencias inmobiliarias japonesas, agencias para extranjeros o incluso explorando opciones como guesthouses o dormitorios compartidos. En última instancia, con paciencia y perseverancia, podrás encontrar la vivienda adecuada que se adapte a tus necesidades y disfrutar plenamente de tu experiencia en Japón.